近期，受到新发放房贷利率下降、理财产品投资收益率下行等因素影响，新一轮“提前还贷潮”涌现，下调存量房贷利率的呼声也有所增加。
提前还贷都需要考虑哪些因素？存量房贷利率是否还有调降空间？

No.1  存量房贷利率普遍4%以上

目前，全国大部分城市已取消房贷利率下限，也就是说，大部分城市的新增房贷利率已不受LPR报价影响。在一线城市，房贷利率也已下调至近年低位，首套房利率均降至3.5%左右的水平，即LPR减45个基点。
在此背景下，增量房贷利率与存量房贷利率的差距进一步拉大，据了解，目前存量房贷利率多维持在4%以上。

随着近年来LPR的多次调整，存量房贷利率也多次下调。去年11月，在央行和金监局的指导下，降低存量房贷利率工作基本完成，超过22万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点。
多位业内人士认为，受商业银行净息差持续收窄、承压影响，短期内存量房贷利率下调空间有限。
最新统计数据显示，截至今年一季度末，我国商业银行净息差为1.54％，较去年四季度末下降0.15个百分点，跌破1.6％关口。从上市银行近期披露的2024年一季度经营数据看，净息差也普遍下滑。中国人民银行发布的《2023年第二季度中国货币政策执行报告》曾明确提出，商业银行维持稳健经营、防范金融风险，需保持合理的利润和净息差水平，这样也有利于增强商业银行支持实体经济的可持续性。我国商业银行的净利润主要用于补充核心一级资本以及向股东分红，并通过资本的杠杆作用再次作用于实体经济。

也有专家提出，2023年调整存量房贷利率并未涉及存量二套房，因此，可适当降低存量二套房贷款利率。有助于减轻借款人的财务负担，进一步激发改善性住房消费需求。
同时，业内也分析，下一步降低存量房贷利率仍是趋势。但新一轮调降存量房贷，需要央行降准、降低MLF，继续降低各档次存款利率，唯有此才会迎来新一轮降低房款利率。

No.2  到底要不要提前还款？

实际上，从2022年下半年开始，提前还贷潮愈演愈烈，在高峰期甚至出现银行关闭线上预约申请通道、线下柜台办理排队长达数月的问题。
央行统计数据显示，今年以来，居民中长期贷款全面收缩，至5月已连续4个月同比少增，且4月和2月中长期贷款新增规模为负，并创下有记录以来最低值和次低值。

但“提前还房贷”的本质是居民对资产配置作出调整，需结合个人实际情况统筹考量，不宜盲目跟风。要根据个人房贷利率的高低、投资理财能力、风险偏好、近期和中期资金安排等因素综合考量。
业内专家表示，如果购房者使用的是公积金贷款或利率显著较低的贷款，建议借款人比较房贷利率与投资理财收益率之间的关系；如果提前还款让借款人陷入较大的资金压力，甚至让家庭陷入流动性危机，不建议提前还款。