随着多地房贷利率逐步迈入“3”时代，存量客户提前还款的欲望愈发强烈。不少中介再度兜售起了“以贷换贷”“转贷降息”的生意，宣称可以把原来利率6%以上的房贷转成了4字头，甚至是3字头。那转贷这回事，靠不靠谱呢？

No.1  转贷又“火”了

近期，受资管产品收益率下降、首套房贷款利率普遍下调等因素影响，全国多地出现提前还贷潮。与购房者提前还房贷持续“点燃”热搜之际，为了满足存量贷款人的还贷资金需求，转贷服务也悄然在多地展开。

从2022年起，经营贷、消费贷的利率就不断下行，2023年信贷数据迎来“开门红”，不少银行贷款利率下探至3字头。

而与之相对应的，则是高企的存量房贷利率，不少“高位站岗”的购房者房贷利率在5%～6%左右。利差超过2个点，这也是近期还房贷潮的原因之一。

“转贷置换”是指将原来有按揭的房子通过垫资结清、尾款解押再重新抵押给银行。这类贷款年限一般可以做3-20年，不同银行的要求不同，年化利率3-5%，还款方式有先息后本，随借随还，等额本息等选择。

甚至，为吸引购房者的目光，多位中介在社交平台上晒出了买房按揭贷款与经营贷款之间的利差。以贷款金额100万元、等额本息的还款方式为例，当贷款期限30年房贷利率为5.88%时，月供为5918.57元，总利息为113.06万元，而置换为20年贷款期限利率为3.9%的经营贷后，月供虽然增加了88.67元为6007.24元，但是总利息却节省了68.89万元，为44.17万元。

No.2  违规贷款或加大资金负担

几十万的利差很难不让存量购房者动心，但是，存量贷款者也不能盲目从众，尤其需要慎重考虑通过过桥资金提前还贷。

业内相关人员表示，在房贷置换成经营贷后，至少存在两种情况，让贷款人资金负担加重：

其一，一旦发生银行抽贷，贷款人将面临停贷或提前全额偿还贷款的风险，授信也会受到严重影响；其二，很多贷款人会在中介的指引下采用过桥贷款结清房贷，这就产生了新的成本，尤其是在过桥贷款利率显著高于银行贷款利率的背景下，一旦后续贷款人现金流出现问题，还贷负担更重。

对于出现贷款人无法及时偿还银行贷款的情况，银行可能依据贷款合同向购房人主张偿还全部贷款、支付利息及违约金等，置换个人的房产也存在被法拍的风险。

No.3  相关风险巨大

房贷转经营贷，最主要不是划不划算的问题，而是违反政策甚至违反法律的问题。

在2021年3月26日，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合发布的《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，明确规定，一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。

此外，去年12月20日，银保监会官网发布了《关于警惕不法贷款中介诱导消费者违规转贷的风险提示》。银保监会表示，要加强中介机构管理和贷款审核，防止房贷违规置换经营贷风险。同时，银保监会消保局也提醒广大消费者，认清转贷操作的不良后果和风险隐患，增强风险防范意识，维护自身合法权益。

近日辽宁银保监局也发布了关于提前还贷或转贷的风险提示，也明确指出目前转贷存在经营贷风险、信用贷风险、财务风险、个人信息泄露等四类风险。

加强监管的同时，也有业内人士建议重点聚焦目前存量房贷利率过高的问题。

泽平宏观团队建议，政府相关部门应出台措施引导银行适度下调存量房贷利率，同时降息以降低银行负债成本。站在利率高位的购房者利息支出下降，有利于降低居民住房消费负担。